Vender un piso con hipoteca pendiente: pasos, costes y riesgos

Tener una hipoteca sobre el piso no impide vender. Ocultarla sí puede hacerlo.

El momento incómodo suele llegar cuando el comprador ya está listo: la nota simple muestra la carga, el comprador pregunta si el precio cancelará el préstamo, el banco necesita tiempo para emitir cifras y la notaría quiere instrucciones de pago claras antes de la firma. La venta sigue siendo posible. El calendario ya no es informal.

El Consejo General del Notariado explica que la hipoteca es la garantía vinculada a la finca, separada de la obligación del préstamo, y el Banco de España detalla los pasos para la cancelación registral una vez pagada la hipoteca. Para un vendedor, esas dos ideas importan más que cualquier frase comercial: puedes vender, pero la deuda y la carga registral necesitan un recorrido limpio.

Este artículo se centra en la mecánica desde el lado vendedor: qué revisar antes de publicar, qué poner en arras, cómo suele funcionar la cancelación el día de firma, qué costes pueden aparecer, qué riesgos de calendario rompen operaciones y qué supuestos fiscales necesitan revisión profesional. Para la carpeta general de venta, usa la checklist de documentos. Aquí el tema es más concreto: vender mientras la hipoteca sigue viva.

Esto es orientación práctica, no asesoramiento legal, fiscal, bancario ni notarial. Confirma los puntos sensibles con tu banco, notaría, Registro de la Propiedad, asesor fiscal y, cuando corresponda, con el equipo de financiación del comprador.

¿Puedes vender un piso con hipoteca pendiente?

Base de comprobación: guía hipotecaria del Notariado y guía del Banco de España sobre cancelación registral.

Sí, en circunstancias normales puedes vender. La cuestión no es si un piso hipotecado puede transmitirse. La cuestión es si el comprador, el banco del vendedor, la notaría y el Registro pueden ver con claridad cómo se pagará el préstamo pendiente y cómo se cancelará la carga inscrita.

El Notariado hace una distinción útil. El préstamo es el dinero recibido. La hipoteca es la garantía inmobiliaria dada al prestamista. También explica que, salvo en un supuesto de venta por incumplimiento, el deudor sigue siendo propietario y puede vender la finca. Esa es la parte que muchos vendedores entienden mal. El banco no es dueño del piso solo porque la hipoteca esté inscrita.

Lo que sí tiene el banco es una garantía registrada. Un comprador serio no la ignorará, y el banco del comprador no la tratará como un adorno. Si la nota simple muestra una hipoteca, el plan de venta debe responder cuatro preguntas:

Pregunta	Por qué importa
¿Cuánto queda pendiente en la fecha de firma?	El comprador necesita saber qué parte del precio va al vendedor y qué parte va al banco.
¿Quién recibe el pago al banco?	La firma en notaría suele requerir instrucciones de pago precisas.
¿Qué certificado o documento prueba el pago?	El proceso de cancelación necesita evidencia de que el préstamo ha sido pagado.
¿Quién gestionará la cancelación registral después de la firma?	La finca no debería seguir con una carga antigua porque nadie asumió el último paso.

El Banco de España explica que, una vez pagada la hipoteca, el deudor debe solicitar al banco un certificado de deuda cero. También indica que ese certificado debe emitirse gratis. El certificado no es lo mismo que la cancelación registral, pero es el documento de partida para la vía notarial y registral.

De ahí sale la principal lección para el vendedor: no vendas “a falta de arreglar la hipoteca después” salvo que el redactado, los flujos de dinero y los plazos sean precisos. El saldo hipotecario puede cambiar por días. Se devengan intereses. Puede entrar un recibo antes de la firma. El banco puede necesitar preaviso interno. La notaría puede pedir documentos antes de autorizar la escritura.

El comprador no necesita una clase sobre tu hipoteca. Necesita confianza en que el precio de venta permitirá inscribir una vivienda sin cargas pendientes.

Antes de publicar: prepara el expediente hipotecario

Base de comprobación: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y guía del Banco de España sobre cancelación registral.

Antes de sacar el piso al mercado, pide al banco la información práctica para vender. Hazlo antes de fotos, visitas y negociación de precio. La incertidumbre hipotecaria es como un cable suelto detrás de una pared: nadie lo ve en el anuncio, pero puede parar toda la instalación después.

Empieza por el capital pendiente, la cuota actual, la próxima fecha de cargo, la compensación por reembolso anticipado o cancelación si aplica, y el proceso del banco para emitir el certificado de deuda pendiente o confirmar el importe de cancelación cerca de la firma ante notario. Si el préstamo se firmó bajo el marco de la Ley 5/2019 o está afectado por él, el artículo 23 es especialmente relevante porque regula el reembolso anticipado y la posible compensación. No apliques esos límites a ciegas. Pide al banco que confirme el importe exacto para tu contrato y la fecha de firma prevista.

También necesitas la situación registral. Pide una nota simple actualizada y compárala con la hipoteca que crees tener. A veces el préstamo vivo y la carga inscrita no “suenan” iguales para el propietario, porque en el Registro aparecen de forma técnica el importe original de responsabilidad hipotecaria, la distribución, los intereses y las costas. Eso es normal. Lo peligroso es descubrir una hipoteca antigua que se pagó hace años pero nunca se canceló en el Registro.

Usa esta checklist previa a la publicación:

Dato que pedir o revisar	Motivo práctico
Saldo pendiente actual	Muestra si el precio de salida deja margen suficiente después de deuda y costes.
Estimación de cancelación para una fecha objetivo de firma	Evita un descuadre de última hora por intereses devengados.
Compensación por reembolso anticipado, si existe	Afecta al neto del vendedor y al margen de negociación.
Instrucciones del banco para cancelar en venta	Aclara si el banco asistirá, emitirá certificado o exigirá un pago de una forma concreta.
Proceso del certificado de deuda cero	Necesario tras el pago para los pasos de cancelación.
Estado registral de la hipoteca	Confirma qué verá el comprador en la nota simple.
Recibos domiciliados o productos vinculados	Evita un cargo inesperado entre arras y notaría.

El Banco de España indica que el banco puede cobrar comisiones y gastos si el cliente le pide que gestione los trámites notariales y registrales, siempre que informe previamente al cliente. Eso es distinto de emitir el certificado de deuda cero, que la misma guía señala como gratuito.

La diferencia importa al calcular el precio neto. Un vendedor puede decir: “Debo 180.000 euros y vendo por 320.000, así que recibiré 140.000”. Esa cifra puede aproximarse, pero está incompleta. Todavía hay que contar cualquier compensación por reembolso anticipado, costes de cancelación registral, costes notariales de la escritura de cancelación, honorarios de agencia, impuestos, ajustes de comunidad y cualquier gasto de venta pactado.

Si también estás preparando la documentación general, cruza este expediente hipotecario con la guía de documentos para vender un piso en Barcelona. La checklist documental te dice qué necesita la carpeta de venta. El expediente hipotecario te dice si el precio puede viajar de comprador a banco y de banco a vendedor sin confusión.

Antes de arras: escribe la mecánica hipotecaria en el acuerdo

Base de comprobación: guía hipotecaria del Notariado y Ley 5/2019 sobre reembolso anticipado e información del préstamo.

El contrato de arras no debería fingir que la hipoteca es una nota al pie. Si el piso se venderá con una hipoteca inscrita que debe cancelarse en la firma, las arras deben decirlo de forma clara.

Aquí es donde muchas ventas se vuelven frágiles. El precio está pactado, la señal está pagada y el contrato se limita a decir que la finca se transmitirá libre de cargas. Suena limpio, pero deja fuera del documento el mecanismo real. Si después el comprador pregunta cómo desaparecerá la hipoteca, todo el mundo empieza a reconstruir la conversación de memoria. La memoria gestiona mal los contratos.

Antes de firmar arras, alinea estos puntos:

Punto de arras	Qué debería quedar claro
La hipoteca aparece en la nota simple	El comprador reconoce la carga actual y el vendedor se compromete a cancelarla en la firma o antes.
Parte del precio de venta se usará para pagar el préstamo	El reparto del pago debe estar previsto, no improvisado en notaría.
El importe de cancelación se actualizará antes de firmar	La cifra exacta puede depender de la fecha de compraventa.
Los costes de cancelación se asignan	El contrato debería indicar quién paga qué, sujeto a revisión legal y profesional.
El plazo de firma es realista	El banco, la notaría y el banco del comprador necesitan tiempo para coordinarse.
Se define la consecuencia de no cancelar	El comprador necesita una solución si el vendedor no puede entregar lo prometido.

Si el comprador también financia la compra, pueden intervenir dos bancos: el banco del vendedor que recibe el pago y el banco del comprador que entrega fondos hipotecarios. El banco del comprador normalmente querrá claridad sobre cargas existentes y flujos de firma. Un contrato de arras impreciso puede crear fricción innecesaria en el expediente hipotecario del comprador.

La explicación del Notariado de que la hipoteca es una garantía sobre la finca ayuda a encuadrar el asunto: el comprador no compra tu deuda personal, pero necesita que la vivienda se entregue sin la carga que garantizaba esa deuda. El texto del BOE de la Ley 5/2019 confirma que el prestatario puede reembolsar anticipadamente y que deben identificarse condiciones y posibles compensaciones. No son detalles decorativos. Determinan el importe necesario el día de firma.

Una cláusula práctica de arras debería evitar promesas heroicas. No escribas que la finca ya está libre de cargas si la nota simple dice lo contrario. Una redacción más prudente, sujeta a revisión legal, suele indicar que la finca está actualmente gravada con hipoteca a favor de la entidad, que el vendedor cancelará el préstamo pendiente con parte del precio en el momento de la compraventa, y que aportará el certificado bancario y la documentación de cancelación necesarios según el procedimiento acordado.

Para revisar el resto de puntos de arras, usa la guía del contrato de arras en Barcelona. Léela con una pregunta adicional: ¿estas arras explican la mecánica hipotecaria lo bastante bien como para que una persona ajena ejecute la firma sin llamar dos veces a todo el mundo?

En notaría: cómo suele funcionar la cancelación el día de firma

Base de comprobación: pasos de cancelación del Banco de España y guía de ATC sobre cancelación de hipoteca AJ7.

El día de compraventa, la versión limpia es sencilla: una parte del precio del comprador paga la hipoteca del vendedor, el resto va al vendedor, y la cancelación queda documentada para que la carga registral pueda eliminarse. La versión real exige coordinación.

Antes de la cita, el banco del vendedor debería proporcionar un importe de cancelación actualizado para la fecha de firma pactada. Esa cifra debería incluir principal, intereses devengados y cualquier compensación o comisión confirmada por el banco. Si el comprador usa hipoteca, el banco del comprador o la notaría pueden coordinar los instrumentos de pago. Si el comprador paga con fondos propios, la notaría igualmente necesita que el medio de pago y los datos del destinatario cuadren con la escritura.

Un flujo habitual de firma se parece a esto:

Paso	Qué ocurre
El banco del vendedor confirma el importe de cancelación	La cifra se calcula cerca de la firma porque intereses y cargos pueden variar por fecha.
La escritura de compraventa identifica el reparto de pagos	Una parte del precio paga la hipoteca; la parte restante va al vendedor.
El banco recibe el pago	Puede hacerse mediante cheque bancario, transferencia u otro medio aceptado.
Se emite o queda disponible el certificado de deuda cero	El Banco de España indica que el certificado debe ser gratuito.
Se firma o prepara la escritura de cancelación	El representante del banco o el procedimiento autorizado formaliza la cancelación.
Se presenta AJD cuando corresponde	En Cataluña, ATC trata la cancelación hipotecaria en escritura pública como sujeta y exenta, pero igualmente exige presentar el modelo 600.
Se presenta la cancelación en el Registro	El Registro de la Propiedad elimina la carga cuando la documentación está completa y los aranceles pagados.

El Banco de España describe la secuencia de certificado, notaría, modelo de AJD y presentación en el Registro. También señala que el banco no debe cobrar por el trámite de firma de la entidad ni por el desplazamiento a la notaría. La Agencia Tributaria de Cataluña explica que, en Cataluña, la cancelación de hipoteca formalizada en escritura pública está sujeta a AJD pero exenta de pago, con obligación de presentar el modelo 600.

Esa expresión, “sujeta y exenta”, es el tipo de detalle que los vendedores interpretan mal. Exenta de pago no siempre significa sin modelo, sin trámite y sin calendario. En Cataluña, la página de ATC es clara: debe presentarse el modelo 600 para la cancelación en escritura pública aunque la operación esté exenta de pago.

¿Quién gestiona el papeleo final? Hay varias opciones: el vendedor, el banco del vendedor, una gestoría, el banco del comprador o un profesional designado para la firma. La respuesta correcta depende de la operación. La respuesta equivocada es nadie. Si nadie asume la cancelación registral, el comprador puede ver más adelante una carga antigua aunque el préstamo se haya pagado financieramente.

En una venta bien llevada, la cita en notaría debería sentirse casi aburrida. Los números cuadran. La ruta del pago está clara. El documento del banco está preparado. La vía de cancelación tiene responsable. Aburrido, aquí, es buena señal.

Costes: qué puede aparecer y qué no conviene mezclar

Base de comprobación: reglas de reembolso anticipado de la Ley 5/2019 y guía de ATC sobre cancelación de hipoteca AJ7.

Una venta con hipoteca pendiente puede generar varias categorías de coste. A menudo se mezclan en la conversación, y así es como algunos vendedores se sorprenden en la mesa de notaría.

Sepáralas así:

Coste o importe	Qué es	Quién lo confirma
Principal pendiente	Capital que todavía se debe al banco	Banco del vendedor
Intereses devengados hasta la fecha de firma	Intereses generados hasta la cancelación	Banco del vendedor
Compensación por reembolso anticipado, si aplica	Compensación contractual o legal por cancelar antes de tiempo	Banco del vendedor, revisada contra escritura y ley
Certificado de deuda cero	Certificado bancario que prueba el pago del préstamo	Banco, gratuito según Banco de España
Coste notarial de escritura de cancelación	Formalización notarial de la cancelación hipotecaria	Notaría
Arancel registral de cancelación	Coste del Registro por eliminar la carga	Registro de la Propiedad o gestoría
Presentación de AJD en Cataluña	Presentación del modelo 600 para cancelación en escritura pública	Guía ATC, gestoría o asesor fiscal
Honorarios de gestoría, si se usa	Tramitación administrativa de modelos y Registro	Gestoría o banco si se contrata

El artículo 23 de la Ley 5/2019 regula el reembolso anticipado y la posible compensación. El texto legal incluye reglas distintas para préstamos variables y fijos, y también hace referencia a la pérdida financiera del prestamista. No lo reduzcas a frases genéricas como “el banco cobra el 0,25%” o “después de tres años no hay comisión”. La respuesta exacta depende de tu contrato, tipo de préstamo, fecha de firma y cálculo del banco.

La página de ATC sobre cancelación de hipoteca en Cataluña añade otro punto: el AJD por cancelación de hipoteca formalizada en escritura pública está sujeto y exento, pero se mantiene la obligación de autoliquidar. Eso no es lo mismo que el arancel notarial, el arancel registral o los honorarios de una gestoría.

Ahora, la confusión más común: pagar el préstamo no es lo mismo que cancelar la hipoteca en el Registro. Cuando se paga el préstamo, la deuda puede quedar financieramente extinguida. La carga inscrita puede seguir visible hasta que se completen los pasos notariales, fiscales y registrales. Compradores, bancos y operaciones futuras prestan atención a esa diferencia.

También existe un coste de calendario. Si el vendedor retrasa el plan de cancelación y la oferta hipotecaria del comprador caduca, la operación puede necesitar nuevas aprobaciones bancarias. Si la cifra de cancelación es errónea, la cita de notaría puede posponerse. Si la hipoteca antigua se pagó hace años pero nunca se canceló, el vendedor puede tener que reabrir un proceso que debería haberse cerrado mucho antes de publicar el piso.

Para un vendedor, el cálculo práctico del neto debería ser:

Línea	Formato de ejemplo
Precio de venta pactado	X €
Menos cancelación de hipoteca pendiente	X €
Menos compensación por reembolso anticipado, si existe	X €
Menos costes notariales, registrales y de gestión de la cancelación	X €
Menos agencia, gastos de venta y otros costes pactados	X €
Menos impacto fiscal estimado	A confirmar con asesor fiscal
Neto estimado antes de ajustes finales	X €

Haz esta cuenta antes de aceptar la oferta final. Un precio que parece aceptable antes de costes hipotecarios puede sentirse distinto cuando el importe de cancelación, los gastos de venta y la estimación fiscal aparecen en una sola página.

Riesgos que rompen el calendario

Base de comprobación: proceso de cancelación del Banco de España y guía hipotecaria del Notariado.

La mayoría de los problemas de venta relacionados con la hipoteca no son grandes misterios jurídicos. Son fallos de coordinación.

El vendedor pide la cifra al banco demasiado tarde. El certificado de cancelación se calcula para una fecha equivocada. El banco del comprador quiere que la carga antigua se cancele de una forma concreta. La notaría no ha recibido las instrucciones de pago. Un copropietario está en el extranjero. La hipoteca se cedió, la entidad se fusionó o el préstamo lo gestiona otra entidad. La hipoteca antigua pagada sigue apareciendo en el Registro. Ninguno de estos problemas mata automáticamente una venta. Cada uno puede añadir días o semanas.

Vigila estos riesgos de calendario:

Riesgo	Cómo afecta a la venta
Importe de cancelación pedido demasiado pronto	La cifra puede estar desactualizada el día de firma.
Importe de cancelación pedido demasiado tarde	La cita de notaría puede no tener la confirmación bancaria a tiempo.
Medio de pago incorrecto	Un cheque bancario, transferencia o proceso interno puede no coincidir con lo que acepta la entidad.
Hipoteca antigua pagada pero no cancelada	El Registro sigue mostrando una carga y el comprador pide su eliminación.
Representante del banco no disponible	La escritura de cancelación o el trámite de firma puede necesitar otra fecha.
Condiciones de la hipoteca del comprador	El banco del comprador puede exigir evidencia concreta de cancelación de cargas.
Problema de copropietario o poder notarial	El plan hipotecario está listo, pero la compraventa no puede firmarse.
Retraso fiscal o de gestoría	La cancelación registral espera la documentación justificativa.

La página del Banco de España es útil porque separa los pasos posteriores al pago: certificado, notaría, modelo de AJD y Registro. La página del Notariado es útil porque recuerda al vendedor que la hipoteca es una garantía sobre la finca, así que entra de forma natural en la revisión del comprador.

El mejor colchón de calendario no es publicar durante más tiempo. Es preparar antes. Antes de que empiecen las visitas, debes saber quién en el banco emite la cifra de cancelación. Antes de arras, debes saber si la cancelación ocurrirá en la firma o justo después. Antes de notaría, debes saber quién presenta el modelo de AJD y quién entrega la documentación al Registro.

Un detalle pequeño: si la hipoteca tiene productos vinculados, cerrar el préstamo puede interactuar con seguros, cuentas, tarjetas o recibos domiciliados. Eso no es problema del comprador, pero puede afectar a la caja y al papeleo del vendedor después de la compraventa. Pide al banco el procedimiento completo de cierre, no solo el importe de cancelación.

Por eso el plazo de arras debe ser realista. Una firma a 30 días puede ser posible en una compra al contado sencilla con un banco ágil. Puede ser justa si intervienen dos bancos, propietarios en el extranjero, poderes notariales, incidencias registrales o documentos de herencia. El calendario debe ajustarse al expediente, no a la emoción de la oferta.

Puntos fiscales que los vendedores suelen interpretar mal

Base de comprobación: guía de AEAT sobre venta de inmuebles y criterio TEAC 00/02995/2025.

El pago de la hipoteca es un movimiento de caja. El resultado fiscal de vender el piso es un análisis separado.

La AEAT indica que, cuando vendes un inmueble, debes incluir la ganancia o pérdida patrimonial en la declaración de la renta, y que la ganancia por vivienda habitual puede estar exenta en determinados casos. Ese es el punto de partida. No significa que todos los vendedores paguen. No significa que todos estén exentos. Significa que la venta debe analizarse.

Malentendidos frecuentes:

Malentendido	Lectura más prudente
”Vendí por menos porque el banco se llevó parte del precio, así que no hay ganancia.”	El pago de la hipoteca no elimina automáticamente el cálculo de ganancia patrimonial.
”La hipoteca se pagó en notaría, así que no hay nada que declarar.”	La venta sigue necesitando revisión en IRPF.
”Era mi vivienda habitual, así que nunca pago.”	Las exenciones dependen de requisitos concretos.
”La deducción antigua por vivienda siempre ignora el pago final de la hipoteca.”	El TEAC ha tratado un criterio específico, pero debe revisarse contra los hechos del contribuyente.
”AJD está exento, así que no hay modelos fiscales.”	En Cataluña, la cancelación en escritura pública está exenta de pago pero igualmente aplica el modelo 600.

El criterio del TEAC de 20 de octubre de 2025 merece mención porque trata una situación estrecha pero relevante: un contribuyente que vende lo que había sido su vivienda habitual y usa parte del precio para cancelar la hipoteca pendiente. El criterio se refiere a la base de la deducción histórica por inversión en vivienda habitual, no a una regla general para todo vendedor. Si estás en ese régimen antiguo, pide a un asesor fiscal que lo revise. No conviertas un criterio administrativo en una regla universal de internet.

Usa el criterio TEAC como advertencia contra respuestas fiscales simplistas. Usa la guía de AEAT sobre venta de inmuebles como base: vender un inmueble entra en el análisis de tu declaración.

Otro punto práctico: la planificación fiscal debe hacerse antes de aceptar el precio de venta. Si el neto tras cancelar hipoteca, pagar costes e impuestos queda demasiado bajo para tu siguiente paso, descubrirlo después de arras duele. Esto es especialmente cierto cuando el dinero de la venta se necesita para comprar otra vivienda, cerrar una herencia, dividir importes tras un divorcio o devolver deuda familiar.

Para un propietario con hipoteca, la pregunta fiscal correcta no es “¿pagar al banco reduce mis impuestos?”. La pregunta correcta es: ¿cuál es el tratamiento fiscal completo de esta venta, dados el valor de adquisición, el valor de transmisión, los gastos, la condición de vivienda habitual, la edad, la reinversión, las deducciones antiguas y la ruta exacta de cancelación hipotecaria?

Secuencia práctica para vendedores

Base de comprobación: guía de cancelación del Banco de España y guía de ATC sobre cancelación de hipoteca.

Esta es la secuencia que usaría antes de iniciar un proceso serio de venta de un piso hipotecado.

Momento	Acción
Antes de publicar	Pide saldo pendiente, condiciones de reembolso anticipado y procedimiento bancario de cancelación.
Antes de fijar precio público	Estima el neto tras cancelar hipoteca, pagar costes de venta y revisar fiscalidad.
Antes de visitas	Pide nota simple y revisa los datos de la hipoteca inscrita.
Antes de aceptar una oferta	Confirma que el precio propuesto cubre la cancelación hipotecaria y el neto mínimo del vendedor.
Antes de arras	Escribe la mecánica de cancelación hipotecaria en el contrato.
Después de arras	Pide al banco una cifra de cancelación actualizada para la fecha objetivo de firma.
Semana anterior a notaría	Confirma medio de pago, destinatario, proceso del certificado y ruta de la escritura de cancelación.
En la firma	Asegúrate de que la escritura refleje el reparto de pagos y el plan de cancelación.
Después de la firma	Confirma certificado de deuda cero, presentación de AJD cuando corresponda y entrega al Registro.
Después del Registro	Conserva evidencia de que la carga ha sido cancelada.

La secuencia del Banco de España es la columna vertebral: certificado de deuda cero, notaría, modelo de AJD y Registro de la Propiedad. En Cataluña, la página AJ7 de ATC añade el detalle fiscal local para la cancelación formalizada en escritura pública.

Un vendedor que gestiona esos pasos pronto negocia desde una posición más fuerte. El comprador ve que la hipoteca no es un defecto oculto. La notaría ve un camino claro. El banco del comprador ve menos piezas móviles. El vendedor ve el número neto real antes de comprometerse.

La siguiente acción es pequeña: pide a tu banco el saldo pendiente actual, el procedimiento estimado para cancelar en una firma de venta, y el coste o compensación que aplicaría si el préstamo se devuelve en una fecha objetivo. Pon esas cifras junto a tu precio de venta esperado. Si los números siguen funcionando, prepara la ruta de arras y notaría con la misma disciplina.

Para compradores o vendedores que estén valorando si mantener el préstamo, amortizar antes o reestructurarlo antes de vender, esta guía separada puede ayudar: Reducir intereses y ahorrar miles de euros en tu hipoteca en 2026. Para esta venta, la prioridad es más simple: hacer que la cancelación hipotecaria sea aburrida antes de que el comprador la convierta en urgente.